不動産の相続・事業承継
不動産の相続についてこんなお悩みはありませんか？
- 不動産の評価額が業者によって異なり、どれを信じていいか分からない
- 現在の農地を長男に継がせたいが、遺産で分割してしまうと農業が成り立たない
- 税務調査が入り、遺産分割のやり直しと追徴税を迫られた
当事務所へ依頼するメリット
不動産の相続に関しては、不動産の評価額が問題となることがあります。不動産の評価額として、路線価を用いるか実勢価格を用いるかでも大きく異なることがあります。代表弁護士が不動産鑑定士補の資格を有している当事務所であれば、不動産の鑑定業務に関する経験を活かして相手方と交渉することが可能であるとともに、税理士・司法書士と連携したトータルアドバイスをご提供することが可能です。
不動産・土地・借地権の遺産分割について
相続の開始時によくあるのは、「こうなっているはずだ」と思っていた状況が、実態と食い違っていることです。例えば、生前に住んでいた家の登記名義が全く別の人である場合には、なぜそのような登記名義となっているのか、真の所有者は誰であるのかを調査する必要があります。
相続人が複数いる場合、単純な割り算というわけにもいかないでしょう。実家であれば、誰が住むのか、住居人以外の相続人にどうフォローしていくのかが問われます。また、登記や調査、相続人間の合意、新たな合意書の締結、納税など、一定期間内に終わらせなければいけないことは山積しているはず。当事務所なら、これらの課題を一括して扱うことができます。
不動産の分割方法／現物分割・換価分割・代償分割・方法の選択
現金以外の遺産を分ける方法としては、以下の3通りがあります。
「現物分割」
対象となる資産を、相続割合に応じて単純に分割する方法です。
「換価分割」
資産を売却し、その対価を相続人で分割します。
「代償分割」
特定の相続人が資産を引き継ぎ、それ以外の相続人に金銭などの補償をします。
不動産を「代償分割」する場合に気をつけたいのは、「評価」という問題が生じることです。支払う側は低く評価したい反面、受け取る側は高く評価したいと考えることからトラブルが発生することがあります。
同じ不動産なのに、どうして見積もりの差が生じるのでしょう。その理由について、もう少し詳しくご説明いたします。
不動産の価格について
不動産価格の決定には、以下に挙げる4つの基準が用いられます。
「路線価」
国税庁が発表している価格であり、相続税や贈与税等を算定する基準となる価格です。
「実際の売買価格」
不動産を売買する際の取引価格であり、市場のニーズによって変動します。
「固定資産税評価額」
各地方自治体が発表している価格であり、固定資産税、都市計画税等を算定する基準となる価格です。
「地価公示・地価調査」
国土交通省、各都道府県が発表している価格であり、一般の土地取引において指標となる価格です。
不動産には、売買に限らず、税務が深く関わっているため、複数の物差しが存在するのです。
事業承継について
相続人が複数いる場合、不動産を単純に分割すると、事業が成り立たなくなる可能性があります。「代償分割」をするにしても、企業価値の算定には、専門家の知見が必要です。お金ではなく、土地や経営権を望む相続人もいることでしょう。企業価値を損なわず、意図する人に確実なバトンタッチを行うために、当事務所をご活用ください。
Q＆A
母が、３０００万円の価値のある不動産と現金１０００万円を遺して亡くなりました。既に父は亡くなっていますので、相続人は、長男である私と長女のみです。私は、母とともに同居してきましたので、何とかこのまま不動産を取得したいと考えています。他方、長女は結婚して遠方で暮らしていますので、不動産に興味はないようです。どのように遺産を分割したらよいでしょうか。
あなたが不動産を取得したいのであれば、あなたが不動産を相続し、長女が現金を相続することでおおむね協議が進められるでしょう。もっとも、その場合、長女はあなたよりも相続分が２０００万円少ないことになりますので、差額である１０００万円をあなたが長女に支払うことで遺産分割する方法が考えられるでしょう。
